導論：
66年磨一劍，2020年5月28日《民法典》終于在千呼萬喚中通過兩會，在整合現(xiàn)有的民事法律規(guī)范的基礎(chǔ)上，《民法典》進行了100多處修改，其中實質(zhì)性修改40多條，其中新增居住權(quán)格外引人注目，根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)的類型和內(nèi)容由法律規(guī)定，不允許當事人根據(jù)意志自由創(chuàng)設(shè)，以往的物權(quán)法之中規(guī)定的物權(quán)類型為所有權(quán)、擔保物權(quán)和用益物權(quán)，其中用益物權(quán)又包含土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)，居住權(quán)屬于新增加的用益物權(quán)。
一、產(chǎn)生背景
對于居住權(quán)的爭論長達十幾年，主要是應對在房子不享有所有權(quán)或者使用權(quán)的情況下，法律又沒有規(guī)定居住權(quán)的情況下，怎樣相關(guān)人員居住的權(quán)利。開始是為了解決離婚不分家、解決老人去世后保姆居住的問題，但是離婚不分家的情況可以通過婚姻法解決，房主繼承人與保姆關(guān)于居住糾紛的更是非常罕見，法律具有一定的局限性，應該疏密得當，考慮到立法成本以及法律普適性，不能對社會生活的各個方面事無巨細的作出規(guī)定，所以關(guān)于居住權(quán)立法一直沒有進展。直到為了應對中國人口老齡化，推進養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，開展“以房養(yǎng)老”（以房養(yǎng)老是指老年人將自己名下的房屋抵押給金融機構(gòu)，老人可以繼續(xù)使用房屋，由金融機構(gòu)定期向老人支付養(yǎng)老金）試點工作，為了保障老年人在房屋抵押之后能安度晚年，居住權(quán)才進一步發(fā)展。也可以通過居住權(quán)制度保護婚姻關(guān)系中弱勢群體的利益，夫妻雙方對雙方共同居住的房屋享有居住權(quán)，婚姻關(guān)系消滅的，即便房屋的所有權(quán)只歸屬于一方，另一方在離婚之后仍有共同使用和居住的權(quán)利。同時對于保護弱勢群體利益，建立健全廉租房等保障性用房具有重要意義。
二、典型案例
（一）基本案情：
高某一將其名下位于江蘇省南通市的唯一房屋以遺贈的方式贈與給了其孫子高某二， 高某一的第二任妻子張某在高某一去世后依然在房屋內(nèi)居住，高某二在高某一去世之后依據(jù)遺贈協(xié)議將房屋過戶到自己名下，并要求張某從房屋內(nèi)搬離，在遭到張某的拒絕之后，起訴到法院，要求法院判決張某從涉案房屋內(nèi)騰退搬離。 高某二主張其對涉案房屋享有所有權(quán)，有權(quán)要求居住人張某搬離，張某以自己作為高某一的合法妻子，對房屋享有居住權(quán)及高某二對于遺贈人高某一也未盡到贍養(yǎng)義務為由進行抗辯。
（二）裁判結(jié)果：
一審法院支持了原告高某二的訴訟請求，被告張某不服向二審法院上訴，二審法院撤銷了一審法院的判決結(jié)果，駁回了原告的訴訟請求。
（三）裁判理由
（1）一審法院裁判理由：
一審法院認為張某并沒有證據(jù)證明其享有居住權(quán)，在不能證明的情況下，張某的居住行為已經(jīng)實際上對高某二的所有權(quán)造成侵害，故可以依據(jù)物權(quán)法請求停止侵害、排除妨礙、消除危險。
（2）二審法院裁判理由：
張某作為高某一的合法妻子，履行了對于高某一的扶助義務，基于婚姻關(guān)系而享有的居住權(quán)不因夫妻一方去世而消滅，雖然將房屋贈與給高某二，但是也曾多次表示張某對于涉案房屋享有居住權(quán)，高某二是繼受取得的方式取得了房屋的所有權(quán)，故張某享有的居住權(quán)先于高某二的居住權(quán)而存在，故高某二無權(quán)要求張某從涉案房屋內(nèi)搬離。
（四）評析
根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)的種類和內(nèi)容必須要有法律的明確規(guī)定，所以是否享有該權(quán)利以及該權(quán)利所具有的權(quán)能，以及如何行使都存在問題，但是在現(xiàn)實生活之中已經(jīng)發(fā)生了此類糾紛，而法院的審判工作存在著不統(tǒng)一的問題，會出現(xiàn)同案不同判的情況，這將使得人民沒有規(guī)范性的行為指引，不利于人民權(quán)利的維護，同時也會損害司法的公信力。正是基于前述種種考量，居住權(quán)正式的被寫入民法典。
三、居住權(quán)內(nèi)容
（一）定義：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要。
（二）設(shè)立：訂立書面的合同，同時進行登記，居住權(quán)采取的是登記設(shè)立主義。
（三）權(quán)能：規(guī)定了居住權(quán)的積極權(quán)能，占有和使用權(quán)，不享有處分和收益權(quán)。
（四）合同條款的必備內(nèi)容：包含居住主體、居住期限、居住條件以及爭議解決方式。
（五）無償性：享有居住權(quán)的人以無不支付相應的對價作為原則，有償為例外。
（六）專屬性：居住權(quán)是為特定人所設(shè)定的，因此不能夠轉(zhuǎn)讓、處分和贈與。
（七）居住權(quán)的喪失：居住權(quán)人死亡或者居住權(quán)期限屆滿，居住權(quán)喪失之后要辦理注銷登記。
四、產(chǎn)生的意義
一是有利于保護公民的合法權(quán)益尤其是弱勢群體的利益，體現(xiàn)了憲法之中規(guī)定的國家尊重和保障人權(quán)的要求，完善了我國用益物權(quán)法律體系，彌補了房屋用益物權(quán)立法的空白，完善了物權(quán)法律體系。二是為房屋用益需求提供了多重法律選擇，有利于更好地滿足人們的需求。對他人房屋的利用就存在居住權(quán)和租賃權(quán)的二元法律制度選擇。居住權(quán)作為用益物權(quán)，相較于租賃權(quán)而言具有更強的法律效力，對權(quán)利人保護更有利；期限較長，成本更低，有利于社會關(guān)系穩(wěn)定。三是有利于進一步的推動我國養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)老有所養(yǎng)老有所依。
五、存在的問題
居住權(quán)是對所有權(quán)的限制，如何處理居住權(quán)和所有權(quán)之間的存在沖突如何處理、租賃權(quán)和居住權(quán)之間的沖突、以及居住權(quán)和抵押權(quán)之間的沖突，以及居住權(quán)是否會成為債務人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)逃避履行的的一種手段和方式都將成為亟待解決的問題，而這些問題也會出臺和制定相應的法律規(guī)范或者司法解釋進行完善。
六、在法律職業(yè)資格考試中會如何查考
作為民法典之中的一項新增考點，必然也是今年法考之中的重點內(nèi)容，因此需要格外注意，可以以選擇題的形式進行考察，但是總體而言難度不大，需要理解的地方不多。只要掌握本文居住權(quán)的內(nèi)容就足夠應對。
