2018年法考輔導資料基礎精講班環境資源法講義
2018-05-26 18:23 點擊：次 【字號：大 中 小】
土地法
導論——考點體系
（一）土地法
1．土地所有權：國家、集體
2．土地使用權：國有土地使用權、集體土地使用權
（二）房地產管理法
1．出讓
2．轉讓
（三）城鄉規劃法
（四）不動產登記暫行條例
一、土地所有權
（一）國家土地所有權（土地法F8）
城市市區的土地和其他依法屬于國家的土地
（二）集體土地所有權
1．先國有化、后出讓
房地產開發須先轉為國有；
城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
2．非農禁止
從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產，不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設，不得擅自改變用途。
土地所有權國家土地所有權
集體土地所有權
土地使用權國家土地使用權 （國家建設用地）出讓土地使用權
劃撥土地使用權
集體土地使用權農用地使用權家庭承包經營權
其他方式承包經營權
非農用地使用權（集體建設用地）非農經營用地使用權
非農公益用地使用權
宅基地使用權
二、土地使用權
（一）國有土地使用權
1．出讓土地使用權（F12、55-57）
國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
（1）招、拍、掛
商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，必須采取拍賣、招標方式；不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式；
（2）先交錢、后用地
以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，繳納出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。
2．劃撥土地使用權：（F22）
縣級以上政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或將土地使用權無償交付給土地使用者無期限使用的行為。
適用范圍（F23）
經縣級以政府依法批準，可以劃撥方式取得：
A．國家機關用地和軍事用地；
B．城市基礎設施用地和公益事業用地；
C．國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；
D．法律、行政法規規定的其他用地
【例題】某市政府在土地管理中的下列哪些行為違反了《土地管理法》的規定？（11-1-70）
A．甲公司在市郊申請使用一片國有土地修建經營性墓地，市政府批準其以劃撥方式取得土地使用權
B．乙公司投標取得一塊商品房開發用地的出讓土地使用權,市政府同意其在房屋建成銷售后繳納土地出讓金
C．丙公司以出讓方式在本市規劃區取得一塊工業用地，市國土局在未征得市規劃局同意的情況下，將該土地的用途變更為住宅建設用地
D．丁公司在城市規劃區取得一塊臨時用地，使用已達6年，并在該處修建了永久性建筑，市政府未收回土地，還為該建筑發放了房屋產權證
【答案】ABCD
【解析】臨時用地一般不超過2年，而且不能修建永久性建筑。
（二）集體土地使用權
集體土地使用權表格
類型具體分類主體取得審批內容與限制
農用地使用權土地承包經營權：家庭承包內包：集體經濟組織內部成員：發包后可外轉承包農村集體經濟組織、村民委員會或村民小組發包轉讓：發包方同意； 轉包、出租、互換、其他方式：發包方備案
土地承包經營權： 其他方式承包可直接外包招標、拍賣、公開協商等方式外包：三分之二決+鄉府批轉讓、出租、入股、抵押或其他方式流轉
非農用地使用權非農經營用地使用權企業或集體經濟組織投資縣以上土地局申請，縣以上府批不得轉讓、出租； 因破產、兼并、分立而被其他企業繼受的，辦國有土地出讓
非農公益用地使用權公益單位撥付鄉府審、縣以上土地局申請，縣以上府批占有、使用
宅基地使用權集體經濟組織內部成員分配鄉府審，縣府批出賣、出租后失權； 一戶一基；不得超標；
1．農用地使用權（國家所有土地也可以農用）（土地承包法F12、46）
（1）家庭承包
家庭承包的承包方是本集體經濟組織的農戶。
（2）其他方式承包
A．荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可直接通過招標、拍賣、公開協商等方式實行承包經營；
B．也可將土地承包經營權折股分給本集體經濟組織成員后，實行承包經營或股份合作經營；
2．非農用地使用權——集體建設用地：鄉村建設用地（F43、60—63）
（1）非農經營用地
經審批由農村集體經濟組織通過投資方式向從事非農經營獲得提供的集體土地使用權。
縣以上土地局申請，縣以上府批。
（2）非農公益用地
經審批由農村集體經濟組織用于鄉村公共設施、公益事業建設的集體土地使用權。
鄉府審、縣以上土地局申請，縣以上府批。
（3）宅基地
經審批由農村集體經濟組織分配其內部成員用于建造住宅，沒有使用期限的集體土地使用權。
①主體
集體經濟組織內部成員。
②取得
經鄉（鎮）政府審核，由縣級政府批準，無償無期取得；
③內容
農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
農村村民建住宅，應符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有宅基地和村內空閑地。
農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
三、房地產管理法
（一）房地產開發：土地使用權出讓：一級市場
1．出讓土地使用權的取得（F26）
房地產開發：在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施，房屋建設的行為。
以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按約定的土地用途、動工開發期限開發。
（1）1年不動工：交費
超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；
（2）2年不動工：收回
滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；
（3）不可抗力、政府行為、前期工作造成遲延除外
但因不可抗力或政府、政府有關部門的行為或動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
（二）房地產轉讓：土地使用權轉讓：二級市場
1．出讓土地使用權的轉讓（F39）
（1）條件
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應符合下列條件：
A．支付出讓金——取得土地使用權證
按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
其他建設用地條件。
B．持有房屋所有權證
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應持有房屋所有權證書。
C．完成開發總額25%以上
按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或
（2）年限（F43）
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。
（3）用途（F44）
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的用途的，須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整出讓金。
（4）提前收回和續期（F19、21）
A．根據社會公共利益的需要，可以依法提前收回，并作相應的補償。
B．屆滿前一年申請續期，除社會公共利益，經批準續期。
2．出讓土地使用權轉讓的法律效果
（1）轉讓合同具有要式性
房地產轉讓，應簽訂書面轉讓合同，合同中應載明土地使用權取得的方式。
（2）土地出讓合同之債概括移轉（F42）
房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
【例題】甲公司以出讓方式取得某地塊50年土地使用權，用于建造寫字樓。土地使用權滿3年時，甲公司將該地塊的使用權轉讓給乙公司，但將該地塊上已建成的一幢樓房留作自用。對此，下列哪些選項是正確的？（2013-1-72）
A．如該樓房已取得房屋所有權證，則甲公司可只轉讓整幅地塊的使用權而不轉讓該樓房
B．甲公司在土地使用權出讓合同中載明的權利、義務應由乙公司整體承受
C．乙公司若要改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途，取得原出讓方的同意即可
D．乙公司受讓后，可以在其土地使用權的使用年限滿46年之前申請續期
【答案】BD
【解析】房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押，我國實行房地一體轉讓主義。
3．劃撥土地使用權的轉讓（F40）
（1）報批——受讓方辦出讓手續
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應由受讓方辦出讓手續，并繳納出讓金。
（2）報批——不辦出讓手續，轉讓方將土地收益上交
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府決定可以不辦理出讓手續的，轉讓方應將轉讓房地產所獲的土地收益上繳國家或作其他處理。
4．劃撥土地上的房地產抵押
設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。
5．劃撥土地上的房屋出租
房屋所有權人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租，應當將租金中所含土地收益上繳國家。
【例題】甲企業將其廠房及所占劃撥土地一并轉讓給乙企業，乙企業依法簽訂了出讓合同，土地用途為工業用地。5年后，乙企業將其轉讓給丙企業，丙企業欲將用途改為商業開發。關于該不動產權利的轉讓，下列哪些說法是正確的？（15-1-72）
A．甲向乙轉讓時應報經有批準權的政府審批
B．乙向丙轉讓時，應已支付全部土地使用權出讓金，并取得國有土地使用權證書
C．丙受讓時改變土地用途，須取得有關國土部門和規劃部門的同意
D．丙取得該土地及房屋時，其土地使用年限應重新計算
【答案】ABC
【解析】劃撥土地使用權的出讓，應當經過有批準權的政府審批。
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學員心聲
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