2018年法考輔導資料基礎精講班民法講義- 物權法-物權變動（1）
2018-05-29 10:56 點擊：次 【字號：大 中 小】
第二節 物權變動
一、物權變動的含義
產生、變更和消滅。三者作為緊密相連的過程而存在。
1．產生：物權與某一特定主體相結合。區分原始取得與繼受取得：
原始取得：非依他人既存的權利而取得所有權。要么基于事實，要么基于法律的直接規定。
繼受取得：基于他人既存的所有權及權利人的意志而取的所有權。
【獨角獸特別提醒】繼承的特殊性！
例題1：【2008-10】下列哪一選項屬于所有權的繼受取得？
A．甲通過遺囑繼承其兄房屋一間
B．乙的3萬元存款得利息1000元
C．丙購來木材后制成椅子一把
D．丁拾得他人搬家時丟棄的舊電扇一臺
例題2：甲是某市質監局局長，擁有該市繁華地段的一套房屋，市價200萬元，一天記者乙要以100萬買甲的房子，甲不同意。后乙威脅說，我有你貪污的證據，不賣房就舉報你。甲于是和乙簽訂了購房合同并辦理了過戶登記。乙得到房屋后，旋即以120萬的價格賣給了丙，并辦理了過戶登記。下列說法正確的是：
A．由于存在脅迫，因此，乙不可能取得房子的所有權
B．乙取得房屋是原始取得
C．丙是繼受取得
D．本案中甲乙的合同是可撤銷合同，但如果甲不行使撤銷權則乙可以獲得房屋所有權
2．變更：內容變更，如土地使用權期限的延長或者縮短。
3．消滅：相對消滅和絕對消滅。
二、物權變動的原因
物權變動的原因：法律行為、事實行為與事件、行政行為與法院判決。
（一）法律行為：買賣、互易、贈與等。以買賣為例詳解。
物權變動公式：合同+公示，公式方式包括：登記、交付。
★合同效力和物權效力的區分：
【第15條】當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
對于動產：不交付，不產生物權效力，但合同效力不受影響。1．不動產物權變動：登記
（1）合同+登記
【第9條】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記不發生效力，但法律另有規定的除外。國家所有的自然資源不登記。
例題：【2007—94．95】2007年4月2日，王某與丁某約定：王某將一棟房屋出售給丁某，房價20萬元。丁某支付房屋價款后，王某交付了房屋，但沒有辦理產權移轉登記。丁某接收房屋作了裝修，于2007年5月20日出租給葉某，租期為2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遺產由其子小王繼承。小王于2007年6月將該房屋賣給杜某，并辦理了所有權移轉登記。請回答：
94．如王某生前或王某死后其繼承人小王欲出賣房屋前向丁某請求返還房屋，下列選項正確的是：
A．王某無權請求丁某返還房屋B．王某有權請求丁某返還房屋
C．小王無權請求丁某返還房屋D．小王有權請求丁某返還房屋
95．如杜某向丁某、葉某請求返還房屋，下列選項正確的是：
A．杜某無權請求丁某返還房屋B．杜某有權請求丁某返還房屋
C．杜某無權請求葉某返還房屋D．杜某有權請求葉某返還房屋
（2）關于登記的相關考點
① 登記機關的統一
② 登記機關的責任
③ 按件收費，不得按照面積、體積或價款的比例收費
④ 權屬證書與登記簿不一致的，以后者為準，除非后者被證明確有錯誤
⑤ 預告登記：登記債權；公示效力。
【物權法第20條】當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
【物權法司法解釋一第4條】未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。
【物權法司法解釋一第5條】買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為物權法第二十條第二款所稱的“債權消滅”。
?登記的對象是債權。
?預告登記后，未經登記權利人的同意，處分不動產不生物權效力。
?失效：債權消滅；可登記之日起三個月。
例題1：甲公司開發寫字樓一幢，于2008年5月5日將其中一層賣給乙公司，約定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申請辦理了預告登記。2008年6月2日甲公司因資金周轉困難，在乙公司不知情的情況下，以該層樓向銀行抵押借款并登記。現因甲公司不能清償欠款，銀行要求實現抵押權。下列哪一判斷是正確的？
A．抵押合同有效，抵押權設立
B．抵押合同無效，但抵押權設立
C．抵押合同有效，但抵押權不設立
D．抵押合同無效，抵押權不設立
例題2：甲向乙開發商購買預售房屋一套，支付部分價金。為防止開發商再轉賣該房屋，1月1日，甲辦理了預告登記。3月1日房屋建成可以辦理房產證，但甲由于忙于司法考試復習一直無暇去房產部門辦理登記手續。8月1日，乙開發商又將該房屋出售與不知情的丙，并辦理了房產登記，丙隨即入住。下列說法正確的是：
A．由于甲已經辦理了預告登記，故甲可以要求丙返還該房屋
B．雖然甲的預告登記合法有效，但丙基于對登記公示方式的信任，可善意取得該房屋
C．甲的預告登記已失效，丙可取得該房屋
D．假設該房屋由于遭雷擊起火而毀損滅失，風險由丙承擔
⑥ 更正、異議登記
【物權法第19條】權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
【物權法司法解釋第3條】異議登記因物權法第十九條第二款規定的事由失效后，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。
?權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。
?不動產登記簿記載的權利人書面同意更正的，登記機構應當予以更正。
?不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。
?登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。
?異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
問題：異議登記期間，不動產登記簿記載的權利人是否喪失處分權？轉讓他人合同是否有效？是否發生物權（變動）效力？
答曰：異議登記期間，不動產登記簿記載的權利人并未喪失處分權——→轉讓與他人的合同有效——→發生物權（變動）效力！
例題1：【2008－（四川）59】某房屋登記的所有人為甲，乙認為自己是共有人，于是向登記機構申請更正登記。甲不同意，乙又于3月15日進行了異議登記。3月20日，丙打算買甲的房屋，但是到登記機構查詢發現甲的房屋存有異議登記，遂放棄購買。乙申請異議登記后，發現自己的證據不足，遂對此事置之不理。下列哪些選項是正確的？
A．異議登記后，未經乙同意，處分該房屋的，不發生物權效力
B．異議登記于3月31日失效
C．甲有權向乙請求賠償損失
D．甲有權向登記機構請求賠償損失
例題2：【2015-5】甲與乙簽訂《協議》，由乙以自己名義代甲購房，甲全權使用房屋并獲取收益。乙與開發商和銀行分別簽訂了房屋買賣合同和貸款合同。甲把首付款和月供款給乙，乙再給開發商和銀行，房屋登記在乙名下。后甲要求乙過戶，乙主張是自己借款購房。下列哪一選項是正確的？
A．甲有權提出更正登記
B．房屋登記在乙名下，甲不得請求乙過戶
C．《協議》名為代購房關系，實為借款購房關系
D．如乙將房屋過戶給不知《協議》的丙，丙支付合理房款則構成善意取得
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學員心聲
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