2018年法考輔導資料基礎精講班民法講義- 物權法-不動產所有權的兩項制度（1）
2018-05-29 11:05 點擊：次 【字號：大 中 小】
第四節 不動產所有權的兩項制度
一、建筑物的區分所有權
（一）三項權利之間的關系
1．三項權利的性質：兩個所有權和一個社員權
2．轉讓時，三項權利需同時轉讓——轉讓專有權，其余兩權必須隨之轉讓！
3．專有權決定共有權和管理權的大小。
（1）不得單獨轉讓共有權且不得請求分割
（2）費用分擔、收益分配——有約定從約定，無約定以專有部分占總面積的比例確定。
（3）表決權：專有面積是一個方面的要素。
4．權利人可以放棄對于共有權的享有，但是，不得以放棄權利為由拒絕履行義務。
例題：【2006－55（改編）】甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓（共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產證。下列哪些說法是正確的？
A．甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收入
B．一層住戶甲對三、四層間專有部分的樓板不享有民事權利
C．若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優先購買權
D．四層住戶丁在經過甲乙丙的同意之后，可以在樓頂建一花圃
E．住戶乙可以放棄該住宅樓的外墻的廣告收入
F．住戶乙因放棄了外墻廣告收入，因此，可以拒絕承擔對于住宅外墻進行維修的費用
（二）停車場、車庫、車位的歸屬——首先滿足業主需要
【第74條】建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
【解釋第5條】建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。
前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。
（三）業主的權利
1．表決權
（1）一般事項：選舉委員、選聘公司等，面積和人數的過1／2多數
（2）特殊事項：籌集、使用維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施，面積和人數的2／3以上多數：
例題：王某有一棟兩層樓房，在樓頂上設置了一個商業廣告牌。后王某將該樓房的第二層出售給了張某。下列哪些選項是正確的？
A．張某無權要求王某拆除廣告牌
B．張某與王某間形成了建筑物區分所有權關系
C．張某對樓頂享有共有和共同管理的權利
D．張某有權要求與王某分享其購房后的廣告收益
2．訴權
（1）業主大會、業主委員會享有管理權，但沒有被賦予訴訟主體資格（第83條）
（2）業主對侵害自己合法權益的行為，可以提起單獨或者共同訴訟（第83條）
（3）業主大會、業主委員會作出侵害業主權益的決定的，業主可以向法院提起撤銷之訴（第78條第2款）
【物權法第83條】業主應當遵守法律、法規以及管理規約。
業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
例題：【2017年第86-88題】
蔣某是C市某住宅小區6棟3單元502號房業主，入住后面臨下列法律問題，請根據相關事實予以解答。請回答第86—88題。
86．小區地下停車場設有車位500個，開發商銷售了300個，另200個用于出租。蔣某購房時未買車位，現因購車需使用車位。下列選項正確的是：
A．蔣某等業主對地下停車場享有業主共有權
B．如小區其他業主出售車位，蔣某等無車位業主在同等條件下享有優先購買權
C．開發商出租車位，應優先滿足蔣某等無車位業主的需要
D．小區業主如出售房屋，其所購車位應一同轉讓
87．該小區業主田某將其位于一樓的住宅用于開辦茶館，蔣某認為此舉不妥，交涉無果后向法院起訴，要求田某停止開辦。下列選項正確的是：
A．如蔣某是同一棟住宅樓的業主，法院應支持其請求
B．如蔣某能證明因田某開辦茶館而影響其房屋價值，法院應支持其請求
C．如蔣某能證明因田某開辦茶館而影響其生活質量，法院應支持其請求
D．如田某能證明其開辦茶館得到多數有利害關系業主的同意，法院應駁回蔣某的請求
88．對小區其他業主的下列行為，蔣某有權提起訴訟的是：
A．5棟某業主任意棄置垃圾
B．7棟某業主違反規定飼養動物
C．8棟頂樓某業主違章搭建樓頂花房
D．樓上鄰居因不當裝修損壞蔣某家天花板
★（四）物業服務合同的相關問題
1．物業服務合同的效力范圍
★（1）前期合同對于業主具有約束力：建設單位、業主大會和業主委員會→物業公司
（2）物業合同的無效：
①一并轉托物業的合同；
②減輕公司責任加重業主責任排除業主主要權利者。
★（3）物業公司的公開承諾及服務細則認定為合同的組成部分
2．違約請求權
（1）業主請求權：物業公司違約——請求繼續履行、采取補救措施、賠償損失等
（2）物業公司請求權：業主違約（妨害物業服務與管理）——請求恢復原狀、排除妨害、停止侵害等責任。
3．關于物業費的收取
（1）物業公司擅自擴大、提高或者重復收費——正當抗辯——已收取的請求退還！
★（2）物業公司依合同或有關規定提供服務——業主無正當理由拒交——書面催之——以未接受或者無需該服務而抗辯，不支持。
★（3）業主與實際使用人不一致時：可約定由實際使用人交納，未交者，業主連帶。
4．業主委員會的解除權
（1）條件：業主大會依法作出解聘物業公司的決定
★（2）如有拖欠物業費，物業公司應向具體業主主張。
5．合同終止之后的權利義務
（1）業主可請求已經預交但尚未提供服務部分的費用。
（2）業主委員會請求物業公司退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施、物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金。
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