2018年法考輔導資料基礎精講班民法講義-合同法--具體的合同（5）
2018-05-31 11:44 點擊：次 【字號：大 中 小】
具體合同（5）
4．承租人對于租賃房屋的裝修裝潢、改造擴建等引起的法律關系
（1）經出租人同意進行裝修、裝潢的情形（沒有特別約定的情形）
①租賃合同無效時：
A．未形成附合的——出租人同意利用，折價；不同意，承租人拆除。
B．形成附合的——出租人同意利用，折價；不同意，依過錯分擔現值損失。
②租賃合同解除時：
A．未形成附合的，承租人拆除。（合同期滿亦是如此）
B．形成附合的：
a．因出租人違約導致解除，出租人賠償剩余殘值
b．因承租人違約導致解除，出租人不賠；同意繼續利用的，適當補償
c．雙方違約導致合同解除，雙方根據過錯程度分擔損失
d．不可歸責于雙方的事由導致解除，依公平原則分擔
③租賃合同期滿時：
A．未形成附合的，承租人拆除。
B．承租人請求裝飾費用，不予支持。
（2）經出租人同意進行改建、擴建的費用
①辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；
②未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
（3）未經出租人同意進行的裝修裝潢、改造擴建
①費用由承租人承擔
②出租人可以解除合同并要求恢復原狀、有損失時還可要求損害賠償
例題：判斷正誤
（1）經過出租人同意的裝修裝飾，費用由出租人承擔？
（2）未經出租人同意的裝修裝飾，費用由承租人承擔？
（3）經過出租人同意的改建、擴建費用由出租人承擔？
（4）未經出租人同意的改建、擴建費用由承租人承擔？
5．租房人的優先購買權（合同法第230條）優先購買權共有人優于承租人；次承租人優于承租人。
（1）優先購買權的行使
提前通知——合理期間（一般3個月，拍賣方式提前5日，若未參加拍賣視為放棄）——否則承租人可請求賠償——但請求出租人與第三人合同無效者，不予支持。
【合同法第230條】出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
【民通意見第118條】出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
【關于租賃合同的解釋第21條】出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
★（2）優先購買權的排除【關于租賃合同的解釋第24條】
①房屋共有人行使優先購買權的；
②出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
③出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；
④第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
例題：【2015－11】甲將房屋租給乙，在租賃期內未通知乙就把房屋出賣并過戶給不知情的丙。乙得知后勸丙退出該交易，丙拒絕。關于乙可以采取的民事救濟措施，下列哪一選項是正確的？
A．請求解除租賃合同，因甲出賣房屋未通知乙，構成重大違約
B．請求法院確認買賣合同無效
C．主張由丙承擔侵權責任，因丙侵犯了乙的優先購買權
D．主張由甲承擔賠償責任，因甲出賣房屋未通知乙而侵犯了乙的優先購買權
6．“一房數租”時的認定順序
【關于租賃合同的解釋第6條】出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（1）已經合法占有租賃房屋的；
（2）已經辦理登記備案手續的；
（3）合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。
7．和房屋承租人共同居住者、共同經營人或其他合伙人的繼續承租權【合同法第234條、解釋第19條】
8．對租賃物的修繕義務。
無約定者，出租人承擔維修、修繕義務。融資租賃則相反【合同法第247條】
9．房屋租賃合同無效的情形與后果
（1）具體情形
①出租人未取得建設工程規劃許可證或未按許可證建設，租賃合同無效
②出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，租賃合同無效
③出租人超出臨時建筑使用期限，訂立的租賃合同，超過的部分無效
以上三種，在一審期間法庭辯論終結前重新獲得批準或認可的，有效。
④轉租合同，超過租賃剩余期限的，超過部分無效
⑤房屋租賃合同依法律、法規應當辦理登記備案手續的，未辦理的不認定租賃合同無效。
以上兩種，當事人可以另行約定。
（2）合同無效的后果：出租人可請求房屋的占有使用費
例題：【2015年－59】甲將其臨街房屋和院子出租給乙作為汽車修理場所。經甲同意，乙先后兩次自費擴建多間房屋作為烤漆車間。乙在又一次擴建報批過程中發現，甲出租的全部房屋均未經過城市規劃部門批準，屬于違章建筑。下列哪些選項是正確的？
A．租賃合同無效
B．因甲、乙對于擴建房屋都有過錯，應分擔擴建房屋的費用
C．因甲未告知乙租賃物為違章建筑，乙可解除租賃合同
D．乙可繼續履行合同，待違章建筑被有關部門確認并影響租賃物使用時，再向甲主張違約責任
五、融資租賃合同
【合同法第237條】融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。
（一）融資租賃合同效力的認定
1．對名為融資租賃合同，但實際不構成融資租賃法律關系的，按照其實際構成的法律關系處理。
2．承租人將其自有物出賣給出租人,再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應僅以承租人和出賣人系同一人為由認定不構成融資租賃法律關系。
3．根據法律、行政法規規定，承租人對于租賃物的經營使用應當取得行政許可的，人民法院不應僅以出租人未取得行政許可為由認定融資租賃合同無效。
（二）重要的權利與義務
1．租賃物有質量問題的，承租人可直接向出賣人索賠，出租人只是協助。承租人破產時，租賃物不是破產財產。
2．對于租賃物的瑕疵，出租人一般不負責任，對于承租人占有期間租賃物造成第三人的侵權，也不負責。只有在承租人對于出租人有技術依賴或出租人干預租賃物選擇時，才需要負責。
3．在融資租賃中，沒有約定時，維修租賃物的義務由承租人承擔。
4．租賃關系結束時租賃物的所有權歸屬
（1）租賃期滿，沒有約定又達不成補充協議的，租賃物的所有權歸出租人所有。
（2）租賃合同無效時，協商不成的，租賃物返還給出租人，但是，有例外如下：
因承租人原因導致合同無效，出租人不要求返還租賃物，或者租賃物正在使用，返還出租人后會顯著降低租賃物價值和效用的，人民法院可以判決租賃物所有權歸承租人，并根據合同履行情況和租金支付情況，由承租人就租賃物進行折價補償。
5．承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風險由承租人承擔，出租人可請求承租人繼續支付租金。
6．出租人可以授權承租人將租賃物抵押給出租人并辦理抵押登記，防止承租人無權處分租賃物。
（三）融資租賃中的解除權
1．雙方均有法定解除權之情形
（1）出租人與出賣人訂立的買賣合同解除、被確認無效或者被撤銷，且雙方未能重新訂立買賣合同的
（2）租賃物因不可歸責于雙方的原因意外毀損、滅失，且不能修復或者確定替代物的。
（3）因出賣人的原因致使融資租賃合同的目的不能實現的。
2．僅出租人享有法定解除權的情形
（1）承租人未經出租人同意，將租賃物轉讓、轉租、抵押、質押、投資入股或者以其他方式處分租賃物的。
（2）承租人未按照合同約定的期限和數額支付租金，符合合同約定的解除條件，經出租人催告后在合理期限內仍不支付的。
（3）合同對于欠付租金解除合同的情形沒有明確約定，但承租人欠付租金達到兩期以上，或者數額達到全部租金百分之十五以上，經出租人催告后在合理期限內仍不支付的。
（4）承租人違反合同約定，致使合同目的不能實現的其他情形。
3．承租人享有法定解除權的情形
因出租人的原因致使承租人無法占有、使用租賃物，承租人可請求解除融資租賃合同
【2017-61】甲融資租賃公司與乙公司簽訂融資租賃合同，約定乙公司向甲公司轉讓一套生產設備，轉讓價為評估機構評估的市場價200萬元，再租給乙公司使用2年，乙公司向甲公司支付租金300萬元。合同履行過程中，因乙公司拖欠租金，甲公司訴至法院。下列哪些選項是正確的？
A．甲公司與乙公司之間為資金拆借關系
B．甲公司與乙公司之間為融資租賃合同關系
C．甲公司與乙公司約定的年利率超過24%的部分無效
D．甲公司已取得生產設備的所有權
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